楼市调控,“突袭”只为与市场为“敌”?

更新日期:2022年06月13日

       3月25日, 上海市政府付伟刚印发实施《关于进一步完善市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》, 被公众称为“史上最严房地产监管”。 “文件中, 非上海家庭购房时缴纳个人所得税或社保的期限延长至连续5年以上, 二套房贷款的最低首付比例为50%。尽快随着上海新调控政策的实施, 立即引发了非常剧烈的市场反应, 3月25日, 上海“网上房产”一手房单日成交量锁定2499套, 创历史新高。在上海的历史上, 可能是中国历史上最高的。后遗症将逐渐出现。同样的场景将在同一天发布房地产新政策的武汉、深圳、南京等城市出现。3月24日, 841新24日深圳二手房总成交量为1015套, 25日二手房成交量突破1000套,

其中手住房成交量972套。南京房贷相关文件发布前两天, 4个地区7个物业的1500多套新房在两天内被抢购一空。 24日, 新房认购量达到1325套, 售出444套。今年以来, 单日订阅量首次突破1000。为什么会出现交易量井喷?一个很重要的原因是房地产调控新政改变了预期。在这些近期出台房地产调控的城市中, 要么是提高了购房门槛:上海将非上海居民个人所得税或社保的缴纳期限从一年缩短。增至5年, 深圳由1年改为3年;要么降低杠杆率:武汉减少公积金贷款额度, 其他城市或多或少增加了第二套贷款的首付。而无论采取何种举措, 都推高了购房者的成本:或时间成本或资金成本。成交量的井喷只是房地产调控预期变化的一方面。更重要的方面是, 突如其来的新政策打破了正常的市场交易秩序。 3月24日, 在上海成交量爆发之际, 有媒体预测, 破纪录后可能会掀起一波退房潮。因为上海房产新政25日文件出台后将实施, 购房者资格审核将在网上签约后进行, 这意味着很多人会走运, 房产中介也会骗取客户。为了提高他们的表现。先在线签约, 两个月后去交易中心审核。而这些只是房地产调控不利影响的冰山一角, 更大的争议可能还在后面。房地产新政刚刚公布, 就有网友私下问:“这几天忙着换房, 本来买房的条件都满足了, 上海新规出来后, 要交社保连续5年, 我可能会失去买房的资格。但房产正在交易中。如果交易中的房产因政策变化而违约并被取消资格怎么办?这不是一个孤立的案例, 社交媒体上充斥着类似的案例, 有的交了定金, 但未能成交;有的买家指示中介在网上签单, 但中介因各种原因未能完成网上签单... 一种可能的情况是, 在未来相当长的一段时间内, 法院的许多新案件将是房地产交易中无法达成的诉讼。当然, 这不是房地产调控的后遗症。几乎每次房地产调控收紧, 都会出现这样的问题, 但新房市调控的深度和广度都比以前更大, 所以后遗症显得特别大。 .以上海为例, 它现在是全球最大的房地产市场。 2015年, 上海一、二手房成交4986万平方米, 成交金额1.4万亿元, 无论从数量还是面积上都远超国内其他城市。涉及千家万户, 一旦交易规则发生变化, 就会引发各种连锁效应。
        “突袭”引发恐慌和猜测。理论上, 由于涉及房地产交易的人数众多, 决策应该更加谨慎, 但现实并非如此。从以往的经验来看, 之前的房地产调控是突如其来的。选择突然袭击的最可能原因之一是减少套利者。但其实这个效果并不明显, 而且因为很多人有内幕消息, 所以会有内幕套利, 更多的普通交易者无从下手。上海房地产调控, 新政的内容此前在社交媒体上广为流传, 只能起到助长市场紧张、助推房价暴涨的作用, 最终的受害者是普通民众。
       不管内容如何, ​​目前的房地产调控形式还是很讲究的。以前的各项规定自文件印发之日起实施。这种实施实际上不利于维护市场的正常交易秩序。如果你仔细观察这十年来国内房地产交易市场, 你会发现, 在过去的几年里, 总有几个时间节点是价格和成交量一起飞涨的。为什么会这样?最根本的原因是政府干预导致的异常交易。而如果你看一下中国的法律,

你会发现几乎绝大多数法律都有公布日期和实施日期之间的差异。比如《立法法》是2000年3月15日中华人民共和国主席令第31号颁布的, 2000年7月1日起施行。颁布?一个很重要的原因是法律应该有期望。如果没有这样的时差,

很多行为都会不知所措。法律是这样的, 为什么不能像房地产监管那样, 公布日期和实施日期有时间差呢?如果有一个月的时差,

那么可以给很多交易者更多的闲暇时间, 市场波动不会那么明显。如前所述, 没有时间窗口可能是为了减少市场投机, 但事实证明, 这样的决定只会导致更多的投机和更大的波动。这样的“新政”可能基于两个假设:第一, 监管者将市场交易者视为潜在的“敌人”,

认为交易者都是投机者, 因为他们推高了市场价格, 扰乱了市场的正常运行;二是市场交易者无法对监管者的行为进行有效的监管, 因此“半夜打鸡”的政策层出不穷。只是因为政治没有稳定的预期, 市场就会充斥着投机。有网友吐槽:“这些年, 政府多少次监督, 一次鼓励你买房,

一次限制你买房, 一次又一次, 你越是花心思在猜测上。” “政府的用意, 好处就越大。
       相反, 那些努力工作的人都变成了傻瓜, 还不如努力工作一年就去售楼处。”所以, 希望有关部门能明白, 市场不是政府的敌人, 其实政府也是市场的主体, 是可以改变预期的主体, 市场有稳定的预期, 市场的行为每个主体都能稳定, 市场才能稳定。

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