高溢价换股 总市值将达1900亿元 解码招商地产重组

更新日期:2022年06月19日

       深圳报道, 9月17日晚, 暂停半年的招商地产(000024)重组方案出炉。 根据交易方案, 招商蛇口控股发行A股以换股对价, 吸收合并招商地产。 按每股23.6元的发行价计算, 招商蛇口控股市值近1900亿元, 合并后总资产1837.96亿元。 与招商地产停牌的市值相比, 估值增加了近1100亿元,

超过了万科。 , 绿地, 已成为国内市值最大的房地产公司, 但与资产相比, 却远不及万科。 根据方案, 本次换股吸收合并招商地产A股股东的换股价格为每股38.10元, 换股股东持有的招商地产A股每股股份 可换1.6008股招商地产。 蛇口控股本次发行的A股数量。 同时, 招商地产B股股东的换股价格为28.99元/股, B股与A股的比例为1:1.2148。 根据换股比例, 合并后招商地产原股东基本每股收益将有所减少, 短期内会有小幅摊薄, 但公司称合并后将增加 2016. 招商蛇口控股认为, 主要原因是招商蛇口控股的主要未上市资产为蛇口、前海、太子湾的土地资源。 开发完成后利润尚未发布, 发布需要一定的开发周期才能完成。 本次重组方案还将同时发行股份, 募集资金150亿元, 发行价格为23.60元/股。
        招商蛇口控股募集资金主要用于太子湾自贸启动区一期、前海自贸中心一期、太子商业广场等9个项目。 截至2015年6月末, 招商蛇口控股的资产负债率为74.67%, 通过本次募资, 预计公司资产负债率将下降约5个百分点。
        对于此次重组方案, 一位持有招商地产B股的投资人告诉记者, 对于AB股不持股同权的问题, 仍有异议。
        一位熟悉蛇口工业区的投资者表示, 从法律上讲, 同股本应享有同等权利, 但由于AB股与招商蛇口控股给予的现金期权存在价格差异, 更能解决 实际问题。 妥协的解决方案。 招商地产的整体上市也解决了B股换A股的问题。
        这种新创造的模式, 将成为中国AB股并存的国企改革的典范。 根据方案, 招商地产A股现金期权的行权价格为24.11元/股, 较定价基准日前120个交易日平均成交价21.92元/股溢价9.99%; 招商地产B股现金期权行权价为19.87港元/股, 较定价基准前120个交易日平均交易价18.06港元溢价10.02%。 对于在停牌前购买招商地产的投资者而言, 如果行使现金期权, 就意味着避免了股市崩盘。以持有100股招商地产A股为例, 停牌前市值为3160元, 上市后将有160股招商局控股。 以每股24.11元计算,

市值3857元, 升值697元。 20%。 B股增值收益达55%。 换股吸收合并完成后, 招商地产终止上市, 取消法人资格。 同时, 招商蛇口控股A股申请在深交所上市。 一起推出的计划中, 还有员工持股计划。 本次配套发行拟认购的股份数量不超过10亿元, 认购股份不超过4237万股。 本次换股吸收合并的完成时间尚待招商局蛇口控股股东大会和招商局房地产股东大会审议通过, 并经国资委批准。 管委会、商务部、中国证监会。 近1900亿元的市值基本注入蛇口工业区。 截至2015年6月末, 蛇口工业区控股国内土地储备388万平方米, 加上原招商地产储备1265万平方米。 储量达到1653万平方米。 据了解, 本次募资完成后, 招商蛇口控股总市值为1897亿元, 较合并前市值增加1082亿元。 按预测净利润计算, PE为26倍。 估值明显高于目前万科和保利地产的龙头房企, 也比园区开发龙头华夏幸福的估值高出10倍。 合并后, 招商蛇口控股的三大主营业务分别属于园区开发产业、房地产产业和邮轮产业。 市场给予想象空间的高估值主要得益于招商蛇口控股的园区开发业务。 在重组报告中, 记者发现, 合并前招商蛇口控股的主要收入仍以房地产社区开发业务为主。 根据2015年报表预算, 540亿元应收账款中, 园区开发仅68.3亿元, 游轮仅68.3亿元。 只有3.4亿元, 剩下的469亿元全部是社区发展。 在2016年和2017年的盈利预测报告中, 园区开发收入占比仅为每年118亿元左右。 一位私募人士告诉记者, 园区开发的资产非常有想象力。 1900亿的市值其实已经考虑到了资产的增值空间,

但这部分是不确定的, 土地属性无法预测, 比如前海湾。 大部分区域为港区和物流园区, 目前难以评估其未来价值, 短期内不会出现收入爆发式增长。 根据招商蛇口整合后的战略调整, 未来将实施轻重并重的经营战略, 出售公司部分物业。 公司制定了明确的房地产销售和REITs计划。 记者对比了招商蛇口控股与招商地产2014年合并前的净利润, 合并后为50.16亿元, 其中招商地产净利润42.64亿元, 招商地产 蛇口控股只有7.52亿元, 不到前者的三分之一。 一。 包括未来三年的利润来源, 每年由于占比几乎是三分之一, 也就是说, 综合业绩的主要贡献还是来自于原有的投资性房地产。 今年上半年, 招商地产实现销售额205亿元, 位居行业第15位。 合并后公司的战略目标是到2020年成为行业第一梯队。
       也有券商认为, 在招商地产停牌前, 股价本身处于高位, 类似地产股 最近跌了。 因此, 有投资者预计, 在当前A股大跌的环境下, 招商蛇口控股上市后很有可能上市。 跌破发行价。 为防止上市日跌破发行价, 招商蛇口控股承诺, 自上市日起3个交易日内任一交易日A股股票收盘价低于证券交易所 招商蛇口控股公告, 按照吸收合并的发行价, 本集团将在三个交易日内合计出资不超过人民币30亿元。

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