商业地产领袖对话:商业地产,随城镇化起舞

更新日期:2022年06月20日

       “我们不能走得太快, 我们必须放慢脚步, 等待我们的灵魂。” 在今年的中国商业地产产业发展论坛上, 有人用这句话来形容商业地产的步伐。 随着“黄色住宅、红色商业”的理念在近两年深入人心, 商业地产投资逐年升温。 十年前有人问“什么是商业地产”, 五年前有人问“谁在做商业地产”, 十年后有人问“谁还没有做商业地产”。 在这个同质化竞争给开发商带来严重危害的行业中, 商业地产升级问题成为不少商业地产开发商的思考话题。 商业地产进入升级时代。 事实上, 在过去的一年里, 无论是从从未放松管制的房地产行业来看, 还是从电子商务和网购爆发式发展的商业角度来看, 商业地产的商业模式已经形成 巨大的影响。 影响。 面对这样的市场, 商业地产开发商已经在暗中谋变。 然而, 这是否意味着商业地产真的迎来了升级时代? 刘晓光:应该说, 商业地产确实是在跟随着“升级”的趋势。 过去我们做商业地产比较简单。 我们建了一座住宅楼, 里面有写字楼和购物中心。 最早的基本都卖完了。 后来发现事情并没有那么简单。 如果从大地产商转到商业地产, 如果没有高度的专业性, 以后会面临很多问题。 黄怒波:商业地产的模式必须升级, 不仅要升级, 更要创新。 现在一个特别重要的问题是电子商务就在这里。 因此, 21世纪城市的商业地产模式应该从单纯的购物消费升级为精神文化消费。 城市生活休闲水平有限的城市土地, 最好将其打造成不可替代的餐厅、电影院等。 同时, 我们也在向服务业经济转型。 这个服务体系会支撑一个新的商业模式的出现, 所以我同意商业模式不仅需要升级, 还必须是一场革命。 张宝全:业务升级的本质是什么? 我个人认为, 本质是消费的转变。 这种消费转型的本质是从功能消费向体验消费的转变, 即所谓的文化消费转型。 消费的转变其实就是生活方式的转变, 必然会导致商业性质和供给模式的变化。 李桂斌:其实这个时期是商业升级的最好时机, 因为商业地产市场比较疲软。 今年我们提出了“专业”。 所谓专业, 就是精打细算, 做高素质、专业的团队、专业的运作, 最终达到双赢的原则, 把这个市场做好。
        王永平:商业地产的未来, 首先是高品质, 产品更保真、更安全; 二是时尚感。 这种提升不全是奢侈品, 而是时尚; 二是强调经验。 但是, 转型必须在头脑不热的时候进行, 首先要从大跃进的发展中冷静下来。 升级路线与策略 根据中国商业地产的调查过去几年, 各地商业地产投资普遍过热, 商业项目供应量大, 加之同质化程度高、入市集中, 开发商在投资博弈中处于“下风” 促销和商户, 补贴商户装修费用, 延长免租期, 只收取销售扣款和提成是很常见的。 那么, 在当前博弈升级的商业地产竞争中, 应该采取什么样的路线和策略呢? 陈平:一是稳中求进, 二是细分精准。 商场有自己的任务, 百货公司有自己的任务,

电商也有自己的任务。 我们提炼了这么多年, 商场如何与所在土地的灵魂产生共鸣, 并符合这个地方消费群体的习惯, 这是根本, 我们必须从概念上去 给消费者。 刘晓光:现在我们发现做一个奥特莱斯最重要的是能够引进世界上最好的管理公司, 不仅是品牌, 还有管理体系, 所以我们再次升级, 寻找 世界一流公司开展。 合作。 张宝全:在商业地产方面, 我认为真正的产业化是我们对未来趋势和生活方式的把握程度。 只要把握好这一点, 就必须创新。 朱海群:我们面临的最大问题是同质化非常严重。 解决这个问题首先需要创新。 例如, 我的 iPhone 是一个购物中心。 它已经具备了所有功能。 新iPad只是相机的升级, 或者速度再快一点, 可能会有很多人不会再买iPad了。 也就是说, 如果商场只是增加了一些业态, 变化不大, 消费者就不太愿意进入。 陈平:对于商场里的百货公司来说, 如果把销售预期提得太高, 可能会有风险。 首先, 你需要有一个大局, 并给它时间成长。
        购物中心里的百货公司不能简单地学习传统百货公司, 因为购物中心有更多适应当下消费者的体验式消费。 购物中心内通常有很多主力店, 与百货店融为一体, 注意短期与长期的平衡。 二三线城市机会 业内人士一致认为, 商业地产发展的前十年, 机会在一线城市, 而一线城市中心的商业地产已经趋于饱和, 更多机会在二三线城市。
        尽管地方政府对商业地产开发商给予土地和税收优惠,

但由于人口和购买力的限制, 二三线城市的商业地产仍处于起步阶段。 二三线城市商业地产的机会在哪里? 水皮:商业地产的发展离不开当前国内的城镇化进程。 我认为城镇化的下一步应该是让农民这个最大的群体和最大的潜在消费群体, 分享城镇化带来的财富。 增值, 下一个城市化进程, 其实就是农民向公民转变的过程。 朱海群:中国一线城市的购物中心发展已经比较饱和,

二三线城市的购物中心还有更多的机会。在产业不发达的二线城市, 我们在设计商场时要有前瞻的眼光,

在设计或理念上要更加创新。 陈平:在一些三线城市, 我们进入的时候没有商场, 所以一定有一个尝试当地人喜欢的过程。 并不是说万达一定要坚持某一种模式不变,

但是当我们掌握这个模式的时候, 首先是安全的, 然后我们就先推进它, 在推进的过程中逐步优化它。 因为每一片土地都有一个灵魂, 要与它的灵魂相结合。 速度和精致有时是两害相权取其轻。 李贵斌:关于在三线城市建设商场的问题, 东方集团做过几家。 从当地实际出发, 主要考虑的问题是, 一是经济总量, 二是当前经济发展水平下的商业竞争程度。 规划定位时, 以销售为主。 朱海群:三线城市其实更难做。 首先, 要有消费。 因此, 主要租户对于商场来说是非常必要的。 它带来的人流和消费力更有用。 现在在三线城市建商场比较难, 主要是本地商家的影响力不是很高, 特别是我们遇到了一些本地商家连房租都不知道,

所以一定要非常谨慎。 是否进入三线城市。 王永平:很多人问我关于三线城市商业地产发展的问题。 与其问哪个城市有更多的机会, 不如具体问一下哪个位置有没有机会。
        在三线城市, 首先要看的就是在哪里做项目; 其次, 谁来做, 公司的专业要求越来越高, 如果万达在一些城市不做, 相信很多品牌都舍不得去。 都是像万达、凯德这样的专业大公司做的, 所以很多品牌都有信心。

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